房屋貸款│土地貸款│二胎貸款│房屋二胎│民間信貸借款

多數台灣人很常有個觀念，認為「有土斯有財」。有地、有房成為了人生中所追逐的成就清單之一。但工業用地是不能蓋住宅的，其容積率與建蔽率也都與一般住宅用地不一樣。工業宅顧名思義就是違反《都市計畫法》，在工業區興建的住宅。

乙種工業區是給那些公害輕微的工廠或工業設施使用的，包含「剪接錄音工作室」、「企業營運總部」都可以放，所以相對於其他工業區更有改成住宅的空間。以前曾經開放「一般商業設施」也可以放在乙種工業區，後來因為工業宅因此變得太多，所以後來就刪除了。

工業用地貸款條件

所謂工業用地：指的是用來蓋工作室、廠房、置放設備等作用的土地。中央銀行規定若申貸人要向銀行申請工業用地貸款，會分成兩種類型來影響貸款條件：

銀行與民間工業土地抵押貸款利率有何差異？

一般來說，工業區土地抵押貸款利率可分為銀行和民間貸款公司的計算方式：

銀行土地抵押貸款利率

• 2.5～4%（建地）
• 2.5～6%（農地）
• 3～6%（工業用地）

民間土地抵押貸款利率

市場利率約落在：1.5%～2.5%左右（以月計息）

這邊請注意：若是在申請貸款時，是屬於一般工業用地，但後續未照開發計畫走，超過2年都沒有動工開發，那申貸人名下的工業用地就會變成閒置工業用地，銀行可是會強制收回你的貸款金額，或是調高貸款利率 。

若是向民間申請工業用地貸款，就沒有這個 限制 。若想確認自己名下地工業用地是否為閒置工業用地，可以至台灣工業區土地應用系統，點選「公告閒置土地」進行查詢。

目前工業用地銀行貸款利率約 3% 起，現在銀行承辦工業用地貸款利率以小幅調漲中，「特種、甲種、乙種、零星」工業用地，都可以向銀行貸款，型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等，一般的工業用地貸款成數大約為7成，而央行規定閒置工業區土地抵押貸款成數上限為5.5成。

工業用地貸款成數

假如你是化工業、製造業或加工業的老闆，有購買工業地、且有興建廠房的需求，無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地，都可向銀行貸款，型態包括政策性專案貸款或一般銀行貸款，可貸款的成數大約都在七成上下。

其實無論辦理任何土地貸款，在銀行都是不容易辦理的項目！單純要拿工業用地當作抵押擔保品借錢，銀行通常都會再三考慮，且規定及使用計畫審核也非常嚴格！因此建議由鉅軒代書來協助您辦理比較好。

工業用地貸款利率

銀行利率約在：3 ~ 6%，目前銀行承辦工業用地貸款利率逐步小幅調漲中。

關於工業用地種類：

工業用地分為：特種、甲種、乙種、零星，根據《都市計畫法》，以下依序介紹給大家。

特種工業地：

特種工業地除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣（市）政府審查核准之必要附屬設施外，應以下列特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限：

1. 甲種工業區限制設置並經縣（市）政府審查核准設置之工業。
2. 其他經縣（市）政府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用。
3. 公共服務設施及公用事業設施：前項與特種工業有關之各項設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建時，條件亦同。

甲種工業地：

甲種工業地以供輕工業及無公共危險之重工業為主，不得為特殊建築物及土地之使用（如煉油工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、液化石油氣製造分裝業。）

乙種工業地：

乙種工業地以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用（火藥類、壓縮瓦斯製造者、煤氣製造者、屠宰場、碎紙漿製造者、放射性工業…）。

但公共服務設施及公用事業設施，則不在此限。

零星工業地：

零星工業地係為配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定，僅得為無污染性之工業及與該工業有關之單身員工宿舍、員工餐廳、辦公室、訓練房舍、展售設施、倉庫、生產實驗室、環境保護設施、其他經縣（市）政府審查核准之必要附屬設施使用，或為汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等之使用。

前項無污染性之工廠，係指工廠排放之廢氣、廢水、噪音及其他公害均符合有關管制標準規定，且其使用不包括下列危險性之工業，如：煤氣及易燃性液體製造業、易爆物製造儲存業、劇毒性工業、重化學品製造、放射性工業、調和、包裝業。

工業用地貸款準備資料：

1. 公司資料(營利證、設立函、事項卡影本，公司帳戶近6個月以上的出入明細(強烈建議提供一年份以內的出入)，公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
2. 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
3. 報稅資料(年度財報影本、當年的401表或405表、近3年資產負債表與近 3年損益表)
4. 土地所有權狀
5. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

民間工業用地貸款

銀行對於借款人的條件要求非常嚴謹，相對民間工業用地貸款的條件寬鬆不少，只要您名下有工業用地就可以向各家融資公司提出申請貸款！

銀行工業用地貸款

購買工業用地或廠房以自申請日起往前計算2年內購置或興建完成者為限，並以所有權移轉登記日為基準日，以取得成本及認定價格孰低 7成 為原則。

興建廠房：預估廠房造價7成為原則。

如果是要要利用沒有在使用的閒置工業區土地貸款，依中央銀行規定閒置工業區土地抵押貸款成數上限為5.5成，而一般的工業用地貸款成數大約為 7成 左右。

所謂閒置工業區土地，是指3年以上，沒有開發興建的工業區土地，而工業局將會每半年更新一次閒置工業區土地，送交至聯徵中心建檔備查。

銀行工業用地貸款之規定

政府為了為避免借款人利用銀行資金炒作工業區土地，制定了相關配套措施：

銀行辦理工業區土地抵押貸款，應先向聯徵中心查詢，如該抵押土地屬閒置土地名單者，貸款條件按下列原則辦理：

舊貸續貸或轉貸案件：

若未動工興建，貸款成數應比照本行對「未動工興建」之土地抵押貸款規定(最高5.5成)辦理；貸款成數超過5.5成者，承貸銀行應逐步收回貸款金額並提高貸款利率。

新承做貸款案件：

應徵提興建或開發計畫，並落實貸後覆審；未依計畫興建或開發者，貸款成數應比照本行對「未動工興建」之土地抵押貸款規定(最高5.5成)辦理。

「工業住宅」可以當住宅使用嗎？

根據都市計畫法，土地分區可劃分為：住宅區、商業區和工業區等，其中乙種工業用地屬於都市計畫內之輕污染建築用地，可以作為資訊及通訊傳播業、成衣製造業、食品加工業、科技及技術服務業等工業使用，基本上是不能做為住宅使用。

近年隨著部分產業外移後土地閒置的狀況，政府便開放一般商業設施也可進駐工業區，部分地段好的工業區更擺脫無人潮、無生活機能的形象，加上工業區的地價便宜，有開發商購地興建類似社區的建築物，雖然後期都會標註清楚工業用地，但因為建築規畫與住宅相似，加上價格較周邊住宅便宜，的確有些民眾會購入使用。

買房想自住如何避免買到「工業住宅」？

「工業宅」做為住宅使用是有違法的爭議，對許多購屋規劃自住的民眾來說，就存有違規使用的風險！若擔心您買到的房子坐落在工業用地上，可以從這些地方觀察：

周遭環境與房屋內格局大不同

除了觀察一下基地周邊是住宅還是工廠居多，也可以從建商提供的格局規劃作參考。因為工業用地上的建案不是規劃為住宅使用的，所以通常在格局上除了廁所外，可能隔間較少，也幾乎不規劃廚房。

與銀行能談到的貸款成數不一樣

通常工業用地的土地價格較低，對銀行來說，這類型的房屋產品最高貸款只能到六到七成左右，貸款成數低於一般住宅產品！

工業住宅會有什麼問題？

首先，工業宅因為政策風險與容積率、建蔽率不同，通常會賣得比較便宜以吸引民眾，例如：「夢想在北投士林生活圈買到4字頭好房」。

但與此同時，其銀行核貸限制、持有稅率都會比一般住宅來得更高，另外若房屋所有權人被發現有居住使用，也會被開罰，除非你真的有打算要做工作室或住宅以外的工商用途，否則非常不建議購買。

工業住宅為什麼難解？怎麼處理？

至於為什麼工業宅屢禁不止呢？因為建商已經把責任都推掉了，他們不會說這是「住宅」用途，畢竟總不能都不給建商蓋企業辦公室、工作室吧？

然而對一般住戶來說，其實大多都知道工業宅有這些問題（因為申貸、稅率、建築設計都不同），但通常大多是抱持僥倖的心態在買，當然也對政府查核實際使用狀況極其不配合，他們最希望的就是有一大群人都在違法之後，要求變更都市計畫，然後繳交一點代金之後就地合法化。

因此要遏制工業宅，一個可能的方向是讓這樣的產品變成住宅時更不方便、更難用，讓這件事逐漸無利可圖。可以參考的是台北市在2020年發布的「臺北市工業區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」，這個原則可以達成「工業宅不能設戶籍」的效果。

因為若在工業區設戶籍的話，就需要有居住事實，民政單位也先會規勸民眾、工業區不能作住宅使用；若民眾執意要設戶籍，還是會允許，但同時也會通報給都發局，一旦查獲工業區建物作為住宅使用，就能開罰。

工業住宅 台北市政府會怎麼罰？

台北市政府分兩階段進行裁罰，首先於2020年6月起，祭出行政命令「附件 – 台北市工業區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」，若遭查獲有居住事實但未改善，依《都市計畫法》，開罰房屋所有權人，防堵工業宅變相做為住宅使用。預計分為五個階段去處理工業宅，共計約全市2,240戶、分布於13處工業區。

依據台北市使用分區管制自治條例，工業宅不得作為住宅使用，而違規作為住宅使用，又違反都市計畫法，依法必須限期改善，否則要依都市計畫法第79條被裁罰6萬至30萬元。(參考使用分區管制條例)。

工業住宅 就地合法機率低 貸款成數低

工業用地建案若當住宅使用可能被處以6~30萬元的罰鍰，但「工業地個案變更住宅使用」的開放申請，卻為工業住宅的合法化開了一扇窗，但即使如此，目前仍沒有個案變更成功過。工業住宅變更申請過程繁複冗長，且建商須回饋土地或繳納回饋金，通常會與全體住戶協調分攤。

工業住宅申請變更須由建商備妥申請文件，經環評審查後辦理30天的公開展覽及說明會，直到提交縣都委會審議可能已經歷經4個月，再送交縣都委會、內政部都委會審議的過程變數較大，難以估計須歷時多久。因此至今尚無申請成功案例！

買工業住宅 周邊學校少 空氣污染多

產業變遷、工廠外移，全台各地出現不少閒置廠房，不少建商以低廉成本取得工業用地推新案，以價格低於一般住家為訴求搶市，但工業用地建築依法不得當住宅使用，這類被俗稱為「工業住宅」的產品，衍生不少消費糾紛，加上工業用地周邊廠房林立，污染問題嚴重，且缺乏住家需要的學校、公園等公共設施，民眾購買前先確認自己是否能接受。

高房價加上建築用地日益稀有，「工業住宅」在全台各地相當普遍，部分個案甚至規劃豐富的休閒設施，光看社區，根本看不出來是工業用地建案。不過，由於工業用地建築依法不得當住宅使用，所謂的「工業住宅」，其實只是業者創造的銷售術語，民眾若真買來當住家，即有可能被處以6~30萬元的罰鍰。

買到了工業宅，應該怎麼處理？不處理行嗎？

工業宅既是已成事實，若是不小心買到，建議以下幾點：

• 自己原本有公司的，立即辦理公司登記遷址至工業宅
• 未有設立公司行號的，立即辦理商業登記。
• 當個快樂的房東：可將地址出租給其他公司行號。既然都要100%被課營業用稅率了，以前礙於因為要辦自用住宅的規定，不能把地址租給公司作登記的屋主，可以正大光明收取租金，補貼一下因為上述房屋稅、地價稅稅率調漲的損失。
• 戶籍本來已經在裡面的，千萬不要任意遷出，遷出來就無法再遷進去了、就維持原狀即可，以免影響家裡學童的就學戶籍認定。原本2020年6月8日前，戶籍已經在裡面的住戶，戶籍是不會受到影響的，但是2020/6/8以後「工業區禁設籍」。
• 如果不在期限內辦理商業登記的話，就會被直接裁罰6至30萬元，對民眾來說是一大筆金額。

但最為重要的還是：簽約之前一定要看清楚土地謄本和銷售契約上的「使用分區」及「使用地類別」是哪種土地用途，若註明是工業區，恐怕該社區就不是供住宅用的建築物。如果真的搞不懂，簽約之前可以直接打電話到地方政府建築管理相關單位，憑地號詢問是否可作住宅使用。

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一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。